کمبود اجاره بها سختی ایجاد می کند و موفقیت اقتصادی آینده دولت را تهدید می کند



هیچ شکی وجود ندارد که بازار املاک مسکونی یکی از بزرگترین چالش های امروز ایرلند است.

علیرغم فاجعه سقوط مالی که به دنبال آن جانشینی از همه گیری جهانی به سرعت دنبال شد ، اقتصاد ایرلند نسبتاً سالم است. با این حال ، در حالی که اقتصاد ما به بهبود و رشد خود ادامه می دهد ، بازار املاک و مستغلات هنوز از پیامدهای هر دو بحران رنج می برد.

با اقتصاد قوی ، تقاضا برای مسکن افزایش می یابد و بازار نتوانسته به سرعت پاسخ دهد.

ما فقط بحران مسکن نداریم ، ما بحران مسکن داریم. نامیدن آن به عنوان بحران مسکن نشان می دهد که ما به سادگی باید خانه های بیشتری بسازیم. ما باید خانه های بیشتری از انواع مختلف برای همه بسازیم.

سیاست دولت ، با موفقیت کمی ، ساخت خانه های نوپا را برای خریداران اولین بار متقبل شده است. با این حال ، بازار مسکن ما بسیار بیشتر از خانه برای خریداران اولین بار نیاز دارد.

در سال های اخیر تعداد ملک های قابل اجاره به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. سرمایه گذاران خصوصی بازار خرید اجاره را رها کرده اند. در بیشتر دهه گذشته ، برای هر سرمایه گذار که در بازار خرید می کند ، دو نفر از آنها بیرون می آیند. تنها در پنج سال گذشته ، تعداد اجاره های خصوصی در ایالت بیش از 20000 کاهش یافته است. این در شرایطی رخ داد که نیاز به اجاره مسکن بیشتر به سرعت در حال افزایش بود.

قابل قبول نیست

این روند در آمار وام مسکن توسط بانک مرکزی ایرلند نیز تأیید شده است. به گفته بانک مرکزی ، در ژوئن 2012 ، در مجموع 150،187 وام مسکن معلق در انتظار خرید بود. تا مارس 2021 ، این رقم به کمی بیش از 94000 نفر کاهش یافت که 37 درصد در کمتر از 9 سال کاهش یافت. در مقابل ، حجم کل وام های مسکن برای خانه های خصوصی اصلی در همان دوره تنها 5 درصد کاهش یافته است.

این به سادگی قابل قبول نیست. ما به سهام فزاینده ای ، غیر قراردادی ، از اجاره ملک نیاز داریم.

سیاست دولت در ابتدا نشان داد که بخش PRS (ساخت به اجاره) راه حل بحران اجاره است. با این حال ، حتی با وجود آن ، برخی عقب نشینی وجود داشت. در ماه مه سال جاری ، دولت در صورت خرید 10 یا بیشتر خانه مسکونی یا دوبلکس هر بار نرخ عوارض تمبر را به 10 درصد افزایش داد. این یک حرکت ضد شهودی در طول بحران مسکن بود.

PRS یک مفهوم نسبتاً جدید در بازار ایرلند است که از سال 2013 شروع شد. در سال های بعد ، سرمایه گذاری با رشد بی سابقه 1.1 میلیارد یورو تنها در شش ماه نخست امسال به سرعت رشد کرد. اما واقعیت این است که سرمایه گذاری از صندوق های PRS برای مقابله با خروج خالص سرمایه گذاران خصوصی که اجاره می دهند کافی نیست و بنابراین بحران اجاره بدتر می شود. این امر به ویژه در روستاهای ایرلند مشهود است.

حدود 70 درصد از اجاره های خصوصی در منطقه بزرگتر دوبلین و در مراکز منطقه ای کورک ، لیمریک و گالوی واقع شده است. اکثر ایالت های ایرلند هر کدام کمتر از 5000 رانت خصوصی دارند. این به سادگی ناپایدار است.

شرایط فعلی بازار واضحاً پاسخی مستقیم به سطوح نامناسب عرضه است و با این حال سیاست دولت تا به امروز به هیچ وجه این کسری کوتاه مدت را برطرف نمی کند. در عوض ، بر محدود کردن تورم اجاره در مناطق اصلی شهری تمرکز می کند. این ناامید کننده است ، شبیه درمان علائم است تا اینکه به علت بیماری بپردازیم.

شواهد روشنی وجود دارد که نشان می دهد بازدهی اجاره به سرمایه گذاران خصوصی بسیار پایین است. به عنوان مثال یک آپارتمان دو خوابه در مرکز دوبلین را با 70 درصد وام مسکن به ارزش خود در نظر بگیرید. بر اساس ارزش سرمایه جاری ، سطح اجاره و با احتساب تمام هزینه ها ، بازده خالص فعلی 2.5 درصد است.

در این مثال ، دولت 25 درصد از کل اجاره ای را که مستأجر از طریق مالیات پرداخت می کند دریافت می کند.

این فقط یک مثال است ، اما این سال را مطرح می کند: آیا سرمایه گذاران خصوصی از بازار مالیات می گیرند؟

به سادگی حذف PRSI و USC از درآمد اجاره در اولین مرحله تأثیر مثبتی بر عملکرد خواهد داشت. برای جبران تمام هزینه های مشاغل ، مالکان زیادی که دارای املاک زیادی هستند ، می توان در مقابل مالیات ، مشوق مالکیت حرفه ای بود.

مقرون به صرفه

همچنین می توان برای صاحبخانه هایی که برای اجاره خانه هایی که درآمد خانواده آنها کمتر از یک آستانه معین است ، تخفیف در اجاره بازار ارائه کردند ، مشوق های بیشتری ارائه کرد. گزینه اخیر نه تنها باعث حفظ مالکین می شود ، بلکه انتخاب را در بخش اجاره مقرون به صرفه نیز افزایش می دهد.

همه اقدامات عملی برای رسیدگی به از دست دادن اموال از بخش اجاره ضروری است.

شکی نیست که مالکان خصوصی به مالیات عادلانه تری احتیاج دارند ، به ویژه با توجه به ساختار مالیاتی بسیار مطلوب ارائه شده برای سایر ابزارهای سرمایه گذاری.

اقدامات فوری برای رسیدگی به از دست دادن اموال از بخش اجاره ضروری است. با این حال ، آنها فقط بخشی از راه حل خواهند بود. در حالی که تا به امروز موارد زیادی به دست آمده است ، اما هنوز از تعادل در بازار کلی فاصله داریم. همه تلاشها باید انجام شود تا عرضه ملک به بازار در کوتاه مدت و میان مدت تسریع شود.

فقدان مسکن اجاره ای برای بسیاری مشکلات سختی را به دنبال دارد و تهدیدی بالقوه برای موفقیت اقتصادی آینده ما است. ما نباید در جستجوی راه حل هیچ سنگی بر سنگ نگذاریم ، حتی اگر فرهنگ پوپولیستی را دوست نداریم.

ماریان فینگان مدیر مسکن و مشاوره در شری فیتز جرالد است

دیدگاهتان را بنویسید